PV-Anlage im Mehrfamilienhaus planen: ZEV und Abrechnung

Die Installation einer Solaranlage auf einem Mehrfamilienhaus (MFH) unterscheidet sich in mehreren wichtigen Aspekten von der Planung für ein Einfamilienhaus. Die grössere Dachfläche, die Vielzahl der Verbrauchsparteien und die rechtlichen Rahmenbedingungen des Zusammenschlusses zum Eigenverbrauch (ZEV) erfordern eine sorgfaeltige Planung und ein durchdachtes Abrechnungskonzept. Dieser Ratgeber fuehrt Sie durch alle relevanten Aspekte der MFH-Solarplanung.

Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV)

Der Zusammenschluss zum Eigenverbrauch ist das rechtliche Instrument, das es Eigentuemern von Mehrfamilienhaeusern ermöglicht, den Solarstrom auf alle Mietparteien zu verteilen. Seit 2018 ist der ZEV im Energiegesetz verankert und gibt Gebaeudeeigentuemern das Recht, den selbst produzierten Strom direkt an die Mieter zu verkaufen, ohne als Energieversorger registriert sein zu müssen.

Im ZEV-Modell tritt der Gebaeudeeigentuemer gegenüber dem Energieversorger als einziger Kunde auf. Er bezieht den zusätzlich benoetigten Strom aus dem Netz und verteilt sowohl den Solarstrom als auch den Netzstrom auf die einzelnen Parteien. Die interne Abrechnung erfolgt über ein Messsystem, das den Verbrauch jeder Partei erfasst. Die Mieter profitieren von guenstigerem Strom, da der selbst produzierte Solarstrom in der Regel guenstiger ist als der Netzstrom.

Die Gruendung eines ZEV erfordert die Zustimmung aller beteiligten Parteien und eine schriftliche Vereinbarung, die die Rechte und Pflichten aller Beteiligten regelt. Bei Mietobjekten muss der ZEV im Mietvertrag verankert werden, und die Mieter müssen der Teilnahme zustimmen. Bei Stockwerkeigentum ist ein Beschluss der Eigentuememerversammlung erforderlich. Die Vereinbarung regelt unter anderem den Stromtarif, die Abrechnungsmodalitaeten und die Kuendigungsbedingungen.

Dimensionierung der Anlage für MFH

Die Dimensionierung einer Solaranlage für ein MFH orientiert sich am Gesamtverbrauch aller Parteien und der verfügbaren Dachfläche. Der Gesamtverbrauch eines MFH mit sechs Wohnungen liegt typischerweise bei 20000 bis 35000 kWh pro Jahr, was eine Solaranlage von 15 bis 25 kWp oder mehr rechtfertigt. Die grössere Anlage profitiert von Skaleneffekten, da die fixen Kosten wie Geruest, Planung und Wechselrichter auf mehr Module verteilt werden.

Ein besonderer Vorteil des MFH ist der hohe natuerliche Eigenverbrauch. Da mehrere Haushalte mit unterschiedlichen Verbrauchsprofilen am ZEV beteiligt sind, gleichen sich die individuellen Verbrauchsspitzen und -taeler teilweise aus. Der Gesamtverbrauch ist daher gleichmaessiger als bei einem einzelnen Haushalt, was zu einem höheren Eigenverbrauchsanteil fuehrt. Typischerweise liegt der Eigenverbrauch eines MFH mit ZEV bei 40 bis 60 Prozent, auch ohne Batteriespeicher.

Die Wirtschaftlichkeit einer MFH-Solaranlage ist in der Regel besser als bei einem EFH, da der höhere Eigenverbrauch und die Skaleneffekte die Rendite steigern. Die Einmalvergütung von Pronovo verbessert die Wirtschaftlichkeit zusätzlich. Bei grossen Anlagen ab 100 kWp gelten andere Foerderregelungen, die im Vorfeld abgeklaert werden sollten.

Messtechnik und Abrechnung

Die korrekte Messung und Abrechnung des Stromverbrauchs ist ein zentraler Aspekt des ZEV. Jede Partei benoetigt einen eigenen Zaehler, der den individuellen Verbrauch erfasst. Zusätzlich wird die Gesamtproduktion der Solaranlage, die Gesamteinspeisung ins Netz und der Gesamtbezug aus dem Netz gemessen. Aus diesen Daten wird der Eigenverbrauchsanteil jeder Partei berechnet.

Es gibt verschiedene Modelle für die Verteilung des Solarstroms auf die einzelnen Parteien. Das einfachste Modell verteilt den Solarstrom proportional zum momentanen Verbrauch jeder Partei. Eine Partei, die gerade viel Strom verbraucht, erhaelt einen grösseren Anteil des Solarstroms als eine Partei mit geringem Verbrauch. Dieses Modell ist fair und einfach zu implementieren und wird von den meisten Abrechnungssystemen unterstuetzt.

Die Abrechnung kann vom Gebaeudeeigentuemer selbst durchgefuehrt werden oder an einen spezialisierten Dienstleister ausgelagert werden. Es gibt mehrere Unternehmen in der Schweiz, die ZEV-Abrechnungsdienstleistungen anbieten und die gesamte Messtechnik, Datenerfassung und Rechnungsstellung übernehmen. Die Kosten für diese Dienstleistung liegen typischerweise bei 5 bis 15 Franken pro Partei und Monat, was in Anbetracht des Aufwands für die eigenstaendige Abrechnung oft gut investiertes Geld ist.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für den ZEV sind im Energiegesetz und in der Energieverordnung geregelt. Der Solarstromtarif für die Mieter darf den Tarif des lokalen Energieversorgers nicht übersteigen. Das bedeutet, dass die Mieter durch den ZEV nie schlechter gestellt werden dürfen als ohne ZEV. In der Praxis wird der ZEV-Tarif so gestaltet, dass er für die Mieter attraktiv ist und gleichzeitig eine angemessene Rendite für den Anlagenbetreiber ermöglicht.

Die Mieter haben das Recht, aus dem ZEV auszutreten, wenn sie ihren Stromlieferanten frei wählen möchten. Allerdings ist dieses Recht in der Praxis durch die vertraglichen Vereinbarungen und die technischen Gegebenheiten eingeschraenkt. Bei Stockwerkeigentum gelten die Beschluesse der Eigentuelemerversammlung, die für alle Eigentueler bindend sind, sofern sie mit der erforderlichen Mehrheit gefasst wurden.

Ein wichtiger rechtlicher Aspekt betrifft die Nebenkostenabrechnung bei Mietwohnungen. Die Stromkosten aus dem ZEV können als Nebenkosten abgerechnet werden, sofern dies im Mietvertrag entsprechend geregelt ist. Die Abrechnung muss transparent und nachvollziehbar sein, und die Mieter haben das Recht, die Abrechnungsunterlagen einzusehen. Eine professionelle Abrechnungsloesung stellt sicher, dass alle rechtlichen Anforderungen erfuellt werden und Streitigkeiten vermieden werden.

Wirtschaftlichkeit und Rendite für Eigentuemer

Die Wirtschaftlichkeit einer MFH-Solaranlage mit ZEV ist für den Eigentuemer in der Regel attraktiv. Die Einnahmen setzen sich zusammen aus dem Verkauf des Solarstroms an die Mieter, der Einspeisevergütung für überschuessigen Strom und der Einmalvergütung von Pronovo. Die Ausgaben umfassen die Investitionskosten, die Finanzierungskosten, die Wartung und die Abrechnungskosten.

Eine typische Rechnung: Ein MFH mit 8 Wohnungen und einer 20-kWp-Solaranlage investiert 35000 bis 45000 Franken. Die Einmalvergütung von Pronovo reduziert die Investition um 7000 bis 10000 Franken. Die jaehrlichen Einnahmen aus dem Solarstromverkauf an die Mieter und der Einspeisevergütung betragen 3000 bis 5000 Franken. Nach Abzug der Betriebskosten amortisiert sich die Investition in 8 bis 12 Jahren, und über die Lebensdauer der Anlage ergibt sich eine attraktive Rendite.

Neben der direkten finanziellen Rendite bietet eine Solaranlage auf dem MFH auch indirekte Vorteile. Sie steigert den Wert der Immobilie, macht das Objekt attraktiver für umweltbewusste Mieter und kann als Marketinginstrument dienen. In einem zunehmend nachhaltigkeitsbewussten Markt kann eine Solaranlage den Unterschied bei der Vermietung ausmachen und Leerstaende reduzieren.

Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) in der Praxis

Seit der Einführung des Energiegesetzes 2018 können Mehrfamilienhaus-Eigentümer in der Schweiz einen Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) gründen und den Solarstrom direkt an die Mieter verkaufen. Die praktische Umsetzung erfordert jedoch sorgfältige Planung: Ein ZEV-Reglement muss erstellt werden, das die Kostenverteilung, Abrechnungsmodalitäten und Rechte der Teilnehmer regelt. Die Investitionskosten für die Messinfrastruktur betragen typischerweise 500 bis 1200 Franken pro Wohneinheit für Smart Meter und Abrechnungssoftware. In den Kantonen Waadt und Genf gibt es zusätzliche kantonale Förderprogramme, die speziell ZEV-Projekte in Mehrfamilienhäusern mit Beiträgen von bis zu 3000 Franken pro Anlage unterstützen. Die Pronovo-Einmalvergütung wird beim ZEV an den Anlagenbetreiber ausbezahlt, nicht an einzelne Mieter, weshalb die wirtschaftliche Kalkulation sorgfältig auf die Gesamtanlage ausgerichtet sein muss. Professionelle Abrechnungsdienstleister wie Ormera oder Clever Energy übernehmen die monatliche Abrechnung ab etwa 5 bis 10 Franken pro Wohneinheit und Monat.